余光成浅谈投资: [转帖] 依斯干達供應過剩‧雪隆檳州房市看好

2015年4月15日星期三

Author: Tan KW | Publish date: Wed, 15 Apr 2015, 11:30 AM

2015-04-14 17:04

（吉隆坡14日訊）柔佛大馬依斯干達區產業需求放緩，因市場競爭升溫，預料今明兩年將有更多建竣產業涌入市場，加劇供應過剩憂慮，分析員對依斯干達產業市場持謹慎態度，較看好巴生河流域及檳城的產業市場。

全國產業資訊中心數據顯示，2014年第四季柔佛州產業交易值劇跌33%，比較全國產業市場下跌7%、吉隆坡交易值下跌12%，反之雪蘭莪則微增2%，檳城更增加8%。

同期間，柔佛住宅及商業產業交易值分別崩跌42%及43%，工業產業則微跌4%，後者主要獲得新加坡中小型企業支持，以及供應較少支撐。

中企累積依斯干達地區地皮

中國產業發展商大事在依斯干達地區累積地皮，上海的綠地控股最近在巴西古當百萬鎮以南收購128英畝永久地契地皮，也計劃以21億令吉（每平方呎40令吉）收購丹絨冷剎工業大廈附近的1千200至1千400英畝的工業地；而碧桂園獲得環境局批准，在第二通道附近的森林城市計劃進行3千425英畝的填海計劃。

中國綠地購地計劃一旦落實，將是依斯干達最大地主，手握地皮1千342英畝，這將對本地產業發展商造成激烈競爭，包括綠盛世（ECOWLD，8206，主板產業組）的綠色熱帶商業園、以及馬星集團（MAHSING，8583，主板產業組）的東方商業園等。

馬銀行研究擔心，若是柔佛州當局依然沒有進行協調規劃及控制，相信依斯干達產業市場的高樓綜合發展計劃將出現供應過剩的衝擊，使產業價格波動不定，特別是2012及2013年開始興建的產業單位（當年銷售增18%）料在2015及2016年建竣交貨。

依斯干達區產業市場走疲，主要受到多項利空拖累，包括政府打房、銀行貸款更嚴格、以及新發展商湧入導至競爭更激烈。

中國綠地已經在依斯干達推介的綠地翡翠灣，提供更多產業種類與服務，如中醫保健中心及可能設立孔夫子學院等。

至於碧桂園集團旗下總發展值4千500億令吉的森林城市發展計劃，雖然發展規模縮減30%，惟仍然達到3千425英畝的面積，以供未來30年發展，主要是高樓大廈建築計劃，分別以4個階段建在4個人造島上。

在激烈競爭下，大多數大馬發展商對柔佛州產業市場中期前景轉向謹慎，特別是過於擁擠的綜合及高樓住宅計劃領域。為了避免與外國發展商直接競爭，本地發展商轉向專注城鎮／工業園／土地銷售等發展，或是轉移至市郊區如古來及士乃等地，以發展仍有強勁需求的可負擔房屋領域。

馬銀行研究對整體產業領域維持“中和”評級，隨著產業領域潛在下跌周期，料可持續9個月至2年，投資者對產業股最好採取抗跌投資策略。

實達集團（SPSETIA，8664，主板產業組）為唯一選擇的產業股，目標價4令吉7仙，並給予“買進”評級。

（星洲日報／財經‧報道：李文龍）